איזה ריהוט נשאר כשמוכרים או רוכשים דירה ?‏

מוכרי  וקוני דירות רבים לא שמים דגש מספיק על ריהוט שנשאר בדירה הנמכרת לאחר מסירת החזקה במכירת דירה.

המשמעות לעיתים יכולה להיות קריטית והטעות המשפטית עלולה להוביל להוצאות משמעותיות ניכרות.

עד פסק דין ע”א 2587-12 מלונות צרפת ירושלים בע”מ נ’ מנהל מס שבח אזור ירושלים (שיובהר בהמשך) הפסיקה קבעה מבחנים רבים ביניהם מבחן המכונה “מבחן הבורג” שמשמעותו כי ככל ולא נקבע בהסכם דבר לעניין הריהוט שנשאר בנכס לאחר מסירת החזקה יכול המוכר לפרק את כל הריהוט שמחובר בפשטות באמצעות בורג.

המשמעות המשפטית של ההבחנה היא בין רכישת מיטלטלין ולבין רכישת מקרקעין, העניין גם יכול להוזיל מס רכישה ומס שבח כאשר הדיווח שיווי הרכישה הוא על ה”מקרקעין “בלבד ולא על המיטלטלין.

בפס”ד מלונות צרפת ירושלים הערעור נסב על השאלה האם מערכות מיזוג האוויר, החשמל והמעליות, במלון הנרכש נחשבות למקרקעין או למיטלטלין? המערערת רכשה את מלון “נובוטל” בירושלים. במסגרת חישוב שווי מס הרכישה אשר חל על חלק המקרקעין של המלון (להבדיל מהמיטלטלין), נחלקו הצדדים בשאלה האם מערכות מיזוג האוויר, החשמל והמעליות, במלון נחשבות למקרקעין או למיטלטלין? המערערת טענה כי עפ”י המבחן הפיסי, אותו יש להחיל, מדובר במיטלטלין היות וכל אחת מהמערכות הנ”ל ניתנת להפרדה ללא נזק של ממש למקרקעין או למחובר. ועדת הערר דחתה את טענת המערערת, תוך שאימצה את המבחן הכלכלי, קרי האם ערך המחובר לאחר ניתוקו יפחת בצורה ניכרת. המשיב תמך יתדותיו בפסק דינה של ועדת הערר. אך לשיטת המשיב, המבחן הקובע הוא מבחן הכוונה.

לחץ כאן לייעוץ ראשוני חינם

ביהמ”ש העליון דחה את הערעור של מלונות צרפת מהטעמים הבאים:

פשוטו של החוק אכן תומך לכאורה ב”מבחן הבורג” או “המבחן הפיסי” שנטען על ידי המערערת. קרי, כל מה שניתן לניתוק והפרדה מן המקרקעין, גם אם הדבר כרוך בהסרתם של ברגים או בשימוש באמצעי מכני כזה או אחר, לא ייחשב כמקרקעין.

אלא שהפסיקה ומלומדי משפט דחו טענה פשטנית זו, אשר אינה יכולה לעמוד בפני הביקורת, שכן בטכנולוגיה דהיום ניתן להעתיק בתים ומבנים ממקומם, וברי כי אין בכך כדי להפוך את הבתים למיטלטלין.

לגישת השופט עמית, כמבחן מרכזי יש להחיל את מבחן הכוונה במסגרתו יש לבחון אם הייתה מלכתחילה כוונה לחיבור של קבע. ולצידו, כמבחני משנה, או מבחני עזר, ניתן להשתמש במבחנים הבאים:

המבחן הפיסי או מבחן הבורג – האם ניתן לנתק את האובייקט מבלי לגרום נזק ממשי לאובייקט או למקרקעין.

מבחן כלכלי – האם האובייקט יאבד באופן ניכר משוויו בעקבות ניתוקו.

מבחן אופי וזהות של האובייקט – האם האובייקט יאבד את זהותו ואופיו בעקבות ניתוקו.

מבחן זהות המקרקעין וערכם הכלכלי לאחר ניתוק האובייקט – האם ערך המקרקעין יאבד באופן ניכר, או שהמקרקעין יאבדו את זהותם ומאפייניהם.

וכמעין “מבחן גג” מבחן השכל הישר וחוש המומחיות של המשפטן.

על פי המבחנים המוצעים לעיל, כל אחד לחוד וכולם במצטבר, מערכות מיזוג אויר, חשמל ומעליות במלון חמישה כוכבים, אינן מערכות אותן ניתן לראות כ”מיטלטלין”.

מסקנה: ראשית, יש לקבוע באופן מפורש את המיטלטלין אשר ישארו בדירה במכירת דירת מגורים על מנת להימנע ככל הניתן מחילוקי דעות בעתיד. שנית, ככל ויש משמעות למס הרכישה או מס השבח שישולם מומלץ לבחון האם ניתן להפריד את המיטלטלין מהמקרקעין על מנת לחסוך במיסים.

לחץ כאן לייעוץ ראשוני חינם