החזר מס שבח ברכישת קרקע לא מפותחת
9 באפריל 2022
חובות הוצאה לפועל? נפתח לי תיק בהוצאה לפועל מה עלי לעשות?
10 ביוני 2022
מאת: עו”ד ליאב מלמד
בפסק דין שניתן ביום 20.3.2022 בבית משפט שלום בפתח תקווה כי עורך דין שפעל בניגוד לנאמנותו ולא דאג כי התשלום יועבר רק לאחר אישור על היעדר חובות עיריה ישלם לקונים סכום של כ-800,000 ₪.
רקע כללי:
ביום 22.12.05 רכשה התובעת מהמנוחה רחל רבינוביץ ז”ל (להלן: המנוחה) נכס תעשייתי ברחוב מודיעין 7 בפ”ת, תמורת סך של 900,000 $ (להלן: הנכס).
נטען כי עוד לפני רכישת הנכס ע”י התובעת מהמנוחה, נפתח תיק הוצל”פ ע”י בנק הפועלים למימוש משכנתא הרובצת על הנכס. במסגרת הליכי ההוצל”פ מונה כונס נכסים מטעם הבנק.
ביום 26.12.05, לאחר חתימת הסכם המכר (להלן: ההסכם), הוסכם בין הבנק לבין המנוחה ועזבון בעלה, כי תמורת תשלום של 610,000 $, תוסר המשכנתא ויבוטל מינוי כונס הנכסים.
התובעת שילמה את מלוא התמורה על פי ההסכם בינואר 2006 לידי הנאמן (4.166 מליון ₪) ושילמה את מס הרכישה, אך נכון למועד הגשת התביעה לא ניתן היה להעביר הבעלות כתוצאה מחובות לעיריה ולמס שבח שטרם סולקו.
רק ביום 2.11.14 (לאחר הגשת התביעה, ו-9 שנים אחרי ההסכם), שילמו היורשים והנאמן את החוב למס שבח וכך התקבל אישור להעברת הבעלות.
נטען כי הנאמן ביצע העדפת נושים ברורה, כאשר שילם מתוך התמורה ומכספי מכר הדירה חובות לנושים שאינם קשורים לעסקת המכר, וכן העביר כספים ליורשים ומשך שכ”ט לעצמו, תוך קיפוח התובעת ובחריגה מהתחייבויותיו כנאמן לפרוע את כל התשלומים והמסים הנדרשים ולהשיג את כל האישורים לצורך העברת הבעלות, ולבצע את העברת הבעלות לתובעת כשהנכס נקי מכל חוב תוך זמן סביר. נטען כי על הנאמן חלה חובת נאמנות מוגברת כלפי התובעת וכי הוא התרשל ופעל בחוסר מיומנות בתפקידו כנאמן.
לחץ כאן לייעוץ ראשוני חינם
תקציר פסק הדין:
בית המשפט קבע: עורך הדין (“הנאמן”) ידע ב-7/06 כי העיריה דורשת סכום של 900,000 ₪ לסילוק החובות על הנכס. למרות זאת, הוצאו על ידו אחרי מועד זה מהחשבון הוצאות בסכום של 213,175 ₪ עבור הוצאות משפטיות שונות ותשלומים ליורשים בסך 207,376 ₪. זאת בנוסף לתשלומים למנוחה ולנושים בסך 70,000 ₪ + 74,545 ₪ ששולמו בשנת 2006.
לאור הוצאת הכספים שלא למטרות העסקה בשנת 2006, וגילוי החוב הגבוה לעיריה, היה על הנאמן לעשות שימוש בכספי הביטוח בסך 57,376 ₪ שנכנסו לחשבון בשנת 2008 וכספי הפשרה בסך 400,000 ₪ שנכנסו לחשבון בשנת 2012 כדי לכסות את החסר שנוצר בחשבון הנאמנות בשל העברת הכספים למנוחה ולנושים, ולהמנע מהוצאות נוספות שאינן קשורות בעסקה, כפי שביצע כאמור ביחס להוצאות המשפטיות ולתשלומים ליורשים.
אילו עשה כך, היה נשאר בחשבון הנאמנות סך של כ-750,000 ₪ שהיה מספיק לכסות את רוב התשלום לעיריה בערכו דאז.
באשר להפרת חובת הנאמן, לגבי הסך של 100,000 $ האחרונים נקבע בהסכם (סעיף 5.6) שהנאמן יעביר את הכספים (למוכרת, ליורשים או לכל מטרה אחרת) רק אחרי שיוודא כי התקבלו כל האישורים להעברת הנכס על שם התובעת. (“הצ’ק יופקד בידיו הנאמנות של עו”ד בובליל שיעביר הכספים מתוכם לאחר המצאת מלוא האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות בנכס”). הנאמן הפר התחייבות זו שלו כנאמן על כספי התמורה והעביר את הכספים למוכרת וליורשים, וכן שילם לנושים ולהוצאות אחרות, בטרם היו בידו האישורים על סילוק החוב לעיריה ולמס שבח.
בית המשפט דחה את טענתו הכבושה של הנאמן, שהועלתה רק בחקירתו הנגדית, כי מנהל התובעת נתן לו אישור בעל פה לתשלומים מחשבון הנאמנות לגורמים שאינם קשורים בעסקה. חזקה על הנאמן כעו”ד מנוסה שאילו ביקש את אישורו של מנהל התובעת לתשלום מסויים, וזה היה ניתן, היה דואג לתעד את הדברים בכתב.
לסיכום, כאשר נערך הסכם מכר חובה על עורך הדין של הקונים לוודא כי התשלום האחרון יועבר רק לאחר שהמוכרים הציגו אישור על היעדר חובות עירייה, היעדר חובות למסמ”ק ומסמכי העברה.
כאשר אין את המסמכים האלה הקונים חשופים ולא יוכלו להעביר את הדירה על שמם עד אשר יסלקו את כל החובות מהנכס.
ליאב מלמד הוא עורך דין ,המתמחה בין היתר בהיבטי מקרקעין, חברות ומיסים.
– אין באמור לעיל כדי למצות את מגוון הסוגיות העולות בכל מקרה ומקרה, ואנו ממליצים לא להסתפק באמור, ובכל מקרה להסתייע בייעוץ משפטי –
