עסקאות נוגדות במקרקעין

“עסקאות נוגדות” הוא מצב בו נמכר נכס מקרקעין ל-2 קונים שונים, נשאלת השאלה מי זכאי לנכס ?

בהליך ה”פ 18891-09-17 גרמאנסקי נ’ זוסמן ואח’ בית המשפט הכריע בעניין עסקאות נוגדות במקרקעין וקבע כי זכותו של הרוכש הראשון בזמן גוברת על זו של הרוכש השני, אף שהרוכש הראשון לא רשם הערת אזהרה לטובתו. זאת, הואיל והרוכש השני פעל בחוסר תום לב.

בית המשפט המחוזי קיבל את התובענה ופסק:

כשמדובר בעסקאות נוגדות, כאשר הרוכש הראשון בזמן לא רשם הערת אזהרה ובכך הפר את חובת תום הלב וגרם ברשלנותו לתאונה המשפטית, ואילו השני היה תם לב בזמן ההתקשרות ושלם את התמורה, תינתן עדיפות לאחרון גם אם לא השלים את העסקה ברישום. עם זאת, לא בכל מצב היעדר רישומה של הערת אזהרה תתפרש כחוסר תום לב מצדו של הראשון בזמן, שכן לעיתים קיימות נסיבות שאינן בשליטתו ואשר מונעות ממנו את ביצוע הרישום בפנקס הזכויות. שעה שהרוכש הראשון בזמן כשל באי רישומה של הערת אזהרה, הדגש עובר להתנהלותו של השני שאם לא פעל בתום לב הבכורה תינתן לרוכש הראשון. בהוכחת שאלת תום הלב של הרוכש השני בזמן וביחוד שעה שכפות המאזניים מעוינות או בהיעדר הוכחה, ההכרעה תהיה נגד הצד הנושא בנטל השכנוע.

במקרה זה המבקש לא רשם הערת אזהרה למשך שנים רבות עד לאחר רכישת הזכויות ואף רישום הערת אזהרה לטובת המשיב. המבקש הוא שבחר לשבת בחיבוק ידיים, כאשר היה באפשרותו להסיר את המכשול באמצעות נקיטה באמצעים סבירים והוא שלא טרח לעשות זאת. ואולם, המשיב לא היה תם לב ברכישת הזכויות. המשיב לפחות חשד כי הזכויות נמכרו לאחר, בחר לעצום את עיניו ולא ביצע אף בירור למרות שהיו דרכים רבות ופשוטות לעשות זאת ועל אף שלפניו נדלקו נורות אזהרה בולטות. לפיכך, העסקה בה רכש המבקש את הזכויות בדירה גוברת על העסקה בה רכש המשיב אותן הזכויות.

לחץ כאן לייעוץ ראשוני חינם

לסיכום

הרוכש הראשון חייב לדאוג לרישום הערת אזהרה על מנת להימנע מעסקה נוגדת וכן כל רוכש חייב לבצע בדיקות מקיפות על מנת לוודא אם התקיימה מכירה קודמת.

משרדנו מתמחה במקרקעין ובמיסוי מקרקעין, בכל מקרה בו נדרש לקנות או למכור נכס מקרקעין מומלץ להיוועץ עם משרדנו.

כותב המאמר : ליאב מלמד, עו”ד (חשבונאי), טל. 03-6565004, פקס. 03-6565002; משרד עורכי דין ליאב מלמד עוסק בחברות, מקרקעין ומיסים לרבות מס הכנסה, מס ערך מוסף ומיסוי מקרקעין.

–  אין באמור לעיל כדי למצות את מגוון הסוגיות העולות בכל מקרה ומקרה, ואנו ממליצים לא להסתפק באמור, ובכל מקרה להסתייע בייעוץ משפטי –

לחץ כאן לייעוץ ראשוני חינם