קיזוז ריביות מהלוואת משכנתא לפני תשלום מס שבח

מהו מס שבח?

שבח הוא ההפרש בין שווי מכירת המקרקעין לבין שווי הרכישה.

כלומר יש להחסיר מהתמורה שהתקבלה מהמכירה את ההוצאות שהיו כדי למצוא את הרווח. על השבח (הרווח) שנוצר לפי חוק מיסוי מקרקעין – יש לשלם את מס השבח.

מה הם ההוצאות המותרות בניכוי?

עד לתיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין, עמדת שלטונות המס הייתה כי אין להתיר הוצאות ריבית ריאלית שהוצאו לרכישת זכות במקרקעין ו/או להשבחת המקרקעין בחישוב השבח.

דוקטרינה זו נתמכה בחוק (סעיף 39) ובפסיקה אשר קבעו כי ההוצאות המנויות בסעיף 39 הינם רשימה סגורה.

לחץ כאן לייעוץ ראשוני חינם

האם הוצאות ריבית הלוואה מותרות בניכוי?

ביום 03.3.17 ניתן פסק דינו של ביהמ”ש העליון בעניין ע”א 00/4271 מ.ל. השקעות ופיתוח בע”מ נ’ מנהל מס שבח באר שבע, אשר שינה את ההלכה וקבע כי הוצאות ריבית ריאלית אשר הוצאו בשל הלוואה שנלקחה לרכישת או השבחת נכס מקרקעין יותרו בניכוי בחישוב השבח גם לגבי נכסים.

בעקבות פסק הדין המחוקק שינה את סעיף 39א כך שהיום ניתן לקזז הוצאות ריבית.

האם יש תנאים נוספים?

סעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין מונה מספר קריטריונים אשר בהינתנם יותרו בניכוי תשלומי ריבית לצורך חישוב השבח בעת מכירת זכות במקרקעין, והם בין היתר:

1. ההלוואה התקבלה לרכישת הזכות במקרקעין או לשם השבחתה.
2. ההלוואה התקבלה בסמוך לרכישת הזכות במקרקעין או להשבחתה.
3. ההלוואה אינה מקרוב.

לחץ כאן לייעוץ ראשוני חינם

מה הם “תשלומי ריבית בפועל”?

רק הוצאות הריבית הריאלית ששולמו יותרו בניכוי ולפיכך יש לדרוש אישורים שנתיים מהבנק המעידים על התשלום בפועל. כמו כן, על פי האישור השנתי יש לנטרל סכומים שאינם מהווים ריבית.

מהו שיעור הריבית שיותר בניכוי?

שיעור הריבית המקסימלי שיותר בניכוי יקבע בהתאם לשיעור הריבית הקבוע בצו הריבית (קביעת שיעור הריבית המקסימלי), התש”ל-1970 .שיעור הריבית הינו כ 13%.

גובה ההלוואה?

יותרו בניכוי הוצאות ריבית ריאלית רק בגין הלוואה שנלקחה לרכישת הנכס או לשם השבחתו וזאת עד לגובה שווי הרכישה או ההשבחה בלבד.

מה הכוונה “בסמוך” למועד לקיחת ההלוואה?

ריבית ריאלית שתותר בניכוי היא ריבית ריאלית ששילם המוכר על הלוואה שנלקחה בסמוך לרכישה או להשבחה . לשם כך, יש לבחון מהם מועדי התשלום הנקובים בהסכם המכר. הלוואה שתילקח בתקופה שבין יום הרכישה ועד מועד קבלת החזקה בנכס בפועל או מועד התשלום האחרון על חשבון התמורה, לפי המוקדם, תענה על הגדרת “בסמוך”.

לחץ כאן לייעוץ ראשוני חינם

לסיכום

כאמור לעיל, על מנת לחסוך במיסי שבח (ורכישה) מומלץ לפנות למשרד עורכי דין מומחה למיסוי וזאת על מנת לשלם את מס האמת בגין השבח שנוצר.

כותב הכתבה : ליאב מלמד, עו”ד (חשבונאי), נייד. 03-6565004, פקס. 03-6565002;

–  אין באמור לעיל כדי למצות את מגוון הסוגיות העולות בכל מקרה ומקרה, ואנו ממליצים לא להסתפק באמור, ובכל מקרה להסתייע בייעוץ משפטי –