חשיבות רישום הערת אזהרה בעסקאות מקרקעין

מאת: עו”ד ליאב מלמד

ביום 17.9.2020 ניתן פסק דין העוסק בעסקאות נוגדות, קרי מכירת מקרקעין ל-קונים בו-זמנית.

לחץ כאן לייעוץ ראשוני חינם

ביום 17.9.2020 ניתן פסק דין העוסק בעסקאות נוגדות, קרי מכירת מקרקעין ל-קונים בו-זמנית.

בית המשפט המחוזי פסק כי הכריע בעניין עסקאות נוגדות במקרקעין וקבע כי זכותו של הרוכש הראשון בזמן גוברת על זו של הרוכש השני, אף שהרוכש הראשון לא רשם הערת אזהרה לטובתו. זאת, הואיל והרוכש השני פעל בחוסר תום לב, ואלה הם דברי השופט אברהים בולוס:

כשמדובר בעסקאות נוגדות, כאשר הרוכש הראשון בזמן לא רשם הערת אזהרה ובכך הפר את חובת תום הלב וגרם ברשלנותו לתאונה המשפטית, ואילו השני היה תם לב בזמן ההתקשרות ושלם את התמורה, תינתן עדיפות לאחרון גם אם לא השלים את העסקה ברישום.

עם זאת, לא בכל מצב היעדר רישומה של הערת אזהרה תתפרש כחוסר תום לב מצדו של הראשון בזמן, שכן לעיתים קיימות נסיבות שאינן בשליטתו ואשר מונעות ממנו את ביצוע הרישום בפנקס הזכויות. שעה שהרוכש הראשון בזמן כשל באי רישומה של הערת אזהרה, הדגש עובר להתנהלותו של השני שאם לא פעל בתום לב הבכורה תינתן לרוכש הראשון. בהוכחת שאלת תום הלב של הרוכש השני בזמן וביחוד שעה שכפות המאזניים מעוינות או בהיעדר הוכחה, ההכרעה תהיה נגד הצד הנושא בנטל השכנוע.

במקרה זה המבקש לא רשם הערת אזהרה למשך שנים רבות עד לאחר רכישת הזכויות ואף רישום הערת אזהרה לטובת המשיב. המבקש הוא שבחר לשבת בחיבוק ידיים, כאשר היה באפשרותו להסיר את המכשול באמצעות נקיטה באמצעים סבירים והוא שלא טרח לעשות זאת. ואולם, המשיב לא היה תם לב ברכישת הזכויות. המשיב לפחות חשד כי הזכויות נמכרו לאחר, בחר לעצום את עיניו ולא ביצע אף בירור למרות שהיו דרכים רבות ופשוטות לעשות זאת ועל אף שלפניו נדלקו נורות אזהרה בולטות. לפיכך, העסקה בה רכש המבקש את הזכויות בדירה גוברת על העסקה בה רכש המשיב אותן הזכויות.

לסיכום: ישנה חשיבות עליונה לרישום הערת אזהרה מיד לאחר חתימת הסכם מכר כי אחרת עלול הרוכש להפסיד את הדירה.

ליאב מלמד הוא עורך דין ומרצה בתחום החשבונאות, המתמחה בין היתר בהיבטי מקרקעין, מיסוי ותאגידים.

–  אין באמור לעיל כדי למצות את מגוון הסוגיות העולות בכל מקרה ומקרה, ואנו ממליצים לא להסתפק באמור, ובכל מקרה להסתייע בייעוץ משפטי –

לחץ כאן לייעוץ ראשוני חינם