חישוב מס רכישה כשלכל אחד מבני הזוג דירה נוספת

בפסק דין ע”א 4006/13 ברייר נגד מנהל מס שבח חדרה אשר ניתן ביום 1.8.2016 הדיון נסב אודות דרך החישוב הראויה של שיעור מס הרכישה בגין דירת מגורים, המושת על בני-זוג נשואים, שלאחד מהם יש כבר דירה נוספת, וביתר דיוק: האם הבסיס לחישוב מס הרכישה הינו שווי חלקו היחסי של כל אחד מבני הזוג בדירת המגורים, או שמא שוויה הכולל של הדירה.

בית המשפט העליון (מפי השופט מלצר ובהסכמת השופטים ג’ובראן והנדל) פסק כי:

נקודת המוצא לדיון מבוססת על שני הסדרים משלימים. הסדר אחד מעוגן בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (להלן: “החוק”), וקובע את חיובם של רוכשי זכויות במקרקעין במס רכישה. הסעיף הנ”ל קובע הסדר מיוחד המתייחס לדירות מגורים, ולפיו מס הרכישה בעסקאות לרכישת דירות למגורים, ייקבע באופן פרוגרסיבי כשיעור מסוים משווי הדירה, וזאת תוך אבחנה בין רוכשים שדירת המגורים הנרכשת הינה דירתם היחידה, לבין מי שיש בבעלותם דירה נוספת.

לחץ כאן לייעוץ ראשוני חינם

בהקשר זה, רוכש ובן זוגו מוגדרים, בסעיף 9(ב)(2) לחוק, כ”רוכש אחד” (להלן: “חזקת התא המשפחתי“). חזקת התא המשפחתי פורשה בצמצום בפסיקה, בין היתר בנסיבות כמו אלה שבהן דירת המגורים הנרכשת היא דירתו היחידה של אחד מבני הזוג, בעוד שלבן הזוג השני יש דירה נוספת, שנרכשה לפני הנישואין.

לפי הלכת פלם, סעיף 9 לחוק חל רק על רכישות שנעשו במהלך הנישואין, ולא על כאלה שקדמו להיווצרות התא המשפחתי. כתוצאה מכך, בן הזוג שאין בבעלותו דירה נוספת, ייחשב לרוכש “דירה יחידה” במשמעות סעיף 9  לחוק, ויהיה זכאי ליהנות משיעור מס רכישה מופחת.

תקנה 2(2)(ב) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) קובעת כי כאשר מושא הרכישה הינו חלק מדירה בלבד, שיעור המס לא ייגזר משווי החלק הנרכש, אלא מסכום מס הרכישה שהיה על הרוכש לשלם, אילו היתה הדירה נרכשת במלואה. כלומר, מס הרכישה משקף, במקרים אלה, את חלקו היחסי של הרוכש מתוך סך כל המס המוטל בגין רכישת הדירה בשלמותה; יצוין כי לפי הלכת לויט, אין הכרח כי הבסיס לחישוב מס הרכישה יהיה שווי הזכות הנרכשת דווקא.

לחץ כאן לייעוץ ראשוני חינם

מן האמור עולה שבמצבים שבהם בני זוג רוכשים דירת מגורים, שעבור האחד מהם, היא מהווה “דירה נוספת” ועבור השני “דירה יחידה”, כמשמעם בסעיף 9 לחוק, הדין מורה שלא לראותם כ”רוכש אחד” לצורך חישוב ההטבה הניתנת לרוכש “דירה יחידה”, אלא להתייחס לכל אחד מהם כאילו רכש, בנפרד, מחצית מן הדירה.

כותב הכתבה : ליאב מלמד, עו”ד (חשבונאי), נייד. 03-6565004, פקס. 03-6565002;

– אין באמור לעיל כדי למצות את מגוון הסוגיות העולות בכל מקרה ומקרה, ואנו ממליצים לא להסתפק באמור, ובכל מקרה להסתייע בייעוץ משפטי –