חובת המוכר לגילוי פרטים מהותיים במכירת דירת מגורים

מאת: עו”ד ליאב מלמד

על מוכר דירה חלה חובה לגלות לקונה כל פרט ביחס לדירה הנמכרת שעשויה להיות לו השפעה על החלטתו לרכוש אותה או על תנאי הרכישה, לרבות כל ליקוי או פגם הקיים בדירה ובמיוחד כל מום נסתר הקיים בה. היקף החובה נקבע בין השאר בהתחשב בכך שמבחינת המידע הקיים אודות הדירה מצוי הקונה בעמדת נחיתות ביחס למוכר.

לחץ כאן לייעוץ ראשוני חינם

החובה המוטלת על המוכר קבועה בראש ובראשונה בסעיף 12 (א) לחוק החוזים לפיו “במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב“. יותר מכך, אי גילוי עובדות עשויה גם לשמש בסיס לטענת הטעיה וביטול ההסכם בעקבותיה, שכן הטעיה מוגדרת בסעיף 15 לחוק החוזים ככוללת “אי-גילויין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן“.

בנוסף לכך, חלות גם הוראות חוק המכר, הקובע, בסעיף 11(5) כי המוכר יחשב כמי שלא קיים את חיוביו אם מסר לקונה נכס שאינו מתאים למוסכם. מוסיף וקובע סעיף 16 לחוק המכר כי אם היתה אי ההתאמה “נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליהו לדעת עליהן בעת גמר החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה“.

מאפייני חובת הגילוי של המוכר והיקפה נדונו בהרחבה בפסק דינו של בית המשפט העליון בע”א 8068/11 אורי עיני נ’ חן שיפריס [פורסם בנבו] (11.2.2014, להלן – פרשת שיפריס).

בפרשת שיפריס הודגש, כי סעיף 16 לחוק המכר העניק לעקרון “יזהר המוכר” מעמד בכורה על פני עקרון “יזהר הקונה”.

עוד הודגש בפרשת שיפריס, כי “הוראת סעיף 16 לחוק המכר מכריזה על האופי הקוגנטי של אחריות המוכר”. מכאן, נקבע, בדעת רוב מפי השופטים נ’ סולברג וח’ מלצר כנגד דעתו החולקת של השופט א’ רובינשטיין, כי “על פי לשונו ועל פי תכליתו של הסעיף, דומני כי איננו מאפשר לזקוף ‘אשם תורם’ לחובת המשיבים 1 ו-2 בגין הצהרותיהם בחוזה המכר כי בדקו את הנכס“.

בהקשר זה נקבע כי “בהעדר אפשרות להתנות על זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה, אינני רואה דרך להצדיק הפחתה מאחריותו של המוכר (גם לא בחלקה) בדרך של יחוס ‘אשם תורם’ לקונה שהתרשל בבדיקת מצבו של הנכס...”

יותר מכך, אף נקבע כי אין לייחס משקל להצהרת הקונים כי בדקו את הנכס או כי הם רוכשים אותו במצבו as is, שכן “בסעיף 16 לחוק המכר הביע המחוקק נחרצות את דעתו ביחס לסעיפים מן הסוג המצוי בחוזה שלפנינו, ובחר לבכֵּר את הגנת הקונים המתקשרים על-פני עיקרון ‘החופש החוזי’…“.

לפיכך, נקבע, כי “רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי-ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר; רשלנות, ואפילו רשלנות חמורה, מצִדו, אין בה די כדי להציל את המוכר…“

לסיכום : הדין מתיר לקונה לסמוך ולהסתמך על המוכר גם אם יכול היה לבדוק את המצב בעצמו ואף אם הצהיר כי בדק אותו בעצמו ולא עשה כן או שעשה כן אך התרשל בבדיקתו. בהקשר זה אין גם מקום להטיל על הקונה אשם תורם כלשהו. גם תניה לפיה נמכרת הדירה as is אין בה כדי לפטור את המוכר מחובתו או כדי לגרוע מזכויות הקונה, שרק ידיעה ממשית שלו תביא להחרגת הקבוע בסעיף 16 ביחס אליו. מן הצד השני, לא נדרשת ידיעה ממשית של המוכר ודי בכך כי אדם סביר היה יודע את העובדה שגילויה נדרש. זאת ועוד, אין נפקא מינה אם המוכר סבור היה שמדובר באי התאמה שולית או בלתי חשובה, שגם אותה מוטל עליו לגלות לקונה (ת”א (י-ם) 30774-07-15 אלי אהרוני נ’ אהוד יצחק אנייס).

ליאב מלמד הוא עורך דין ,המתמחה בין היתר בהיבטי מקרקעין ביהודה ושומרון, מיסוי וחברות.

לחץ כאן לייעוץ ראשוני חינם

–  אין באמור לעיל כדי למצות את מגוון הסוגיות העולות בכל מקרה ומקרה, ואנו ממליצים לא להסתפק באמור, ובכל מקרה להסתייע בייעוץ משפטי –