השכרת הדירה עשויה לגרום לתשלום מס במכירתה

השכרת הדירה עשויה לגרום לתשלום מס במכירתה

בהליך ו”ע (חי’) 8935-09-22 שרה בצלאל נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חיפה בבית משפו מחוזי בחיפה נשאלה השאלה: האם בחישוב השבח בגין מכירת דירת מגורים שהושכרה כל שנות החזקתה על ידי בעליה במסלול הפטור המלא לדמי השכירות לפי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), יש להפחית משווי הרכישה את הסכום השווה לפחת הנצבר בגין דירת המגורים?

טענות המערערת:

העוררת הגישה ערר במסגרתו היא טוענת, כי בחישוב השבח בגין מכירת דירת המגורים מושא הערר, אין להפחית את הפחת הנצבר על הדירה משווי הרכישה, משום שלטענתה לא נוכה פחת על הדירה במישור מס הכנסה ועל כן במישור מיסוי מקרקעין אין להפחית את הפחת הנצבר משווי הרכישה באופן שיביא להגדלת השבח. לטענת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין מחוז חיפה, הפטור המלא שניתן לדמי השכירות (עד גובה תקרת הפטור לפי חוק הפטור) מגלם בתוכו, בין השאר, את ניכוי הפחת. לפיכך, ועל מנת למנוע כפל הטבה לעוררת – יש להפחית את הפחת הנצבר על הדירה מושא הערר משווי הרכישה במסגרת חישוב השבח.

בית המשפט קבע:

בחישוב השבח בגין מכירת הדירה מושא הערר – יש להפחית משווי הרכישה את הפחת המירבי הניתן לניכוי בגין הדירה, ובהתאם לכך ייקבע מס השבח בו חבה העוררת.

נישום אשר הכנסתו מדמי שכירות הייתה פטורה עד תקרת הפטור הקבועה בחוק הפטור – נהנה מניכוי הפחת המקסימלי, במובן זה שלא נזקפה לו כל הכנסה חייבת. כשם שנישום שבחר במסלול המס המלא והקטין את הכנסתו החייבת בסכום הפחת – אין להתיר לו את ניכוי הפחת פעם נוספת בעת מכירת הדירה, כך גם נישום שבחר במסלול הפטור ממס ובדרך זו “איפס” למעשה את הכנסתו החייבת – דינו כדין מי שניכה את מלוא סכום הפחת (כמו גם הוצאות נוספות שהיו מותרות לו אילו בחר במסלול המלא), ואין מקום להתיר לו ליהנות פעם נוספת מניכוי הפחת.

ברור לפיכך, כי אותו נישום אינו זכאי שוב לניכוי הוצאה זו של פחת בעת מכירת הדירה, מאחר והלכה למעשה קיבל את ניכויה כבר פעם אחת. מכאן, ובכדי שלא ייזקף לו שווי רכישה ביתר, הכולל פעם נוספת את סכום הפחת – יש להפחית משווי הרכישה של הדירה את הפחת הניתן לניכוי בגין אותה דירה, בכדי להגיע לתוצאת מס אמת בקביעת מס השבח בעסקת המכירה של הדירה.

קבלת עמדת העוררת תוביל למצב דברים בלתי מתקבל על הדעת, לפיו במכירת דירת המגורים – מצבו של נישום שקיבל פטור מלא על הכנסותיו מדמי שכירות יהא טוב יותר ממצבם של נישומים ששילמו מס מלא על הכנסותיהם החייבות מדמי השכירות או נישומים ששילמו מס בשיעור המופחת של 10% על הכנסותיהם מדמי השכירות. בעוד אלה האחרונים אינם זכאים לניכוי הוצאות שוטפות מהשבח ומחויבים בהפחתה משווי הרכישה (או תוספת לשווי המכירה, לפי העניין) של סכומי הפחת – הרי שלפי גישת העוררת, נישום שזכה לפטור מלא על הכנסותיו מדמי השכירות זכאי הן לפטור ממס הכנסה (משמע כי הכנסתו החייבת אופסה ובכך למעשה הוכרו כל הוצאותיו לרבות הוצאות הפחת) והן לניכוי נוסף של הפחת בעת המכירה.

מהו מאגר מידע?

בהתאם לחוק “מאגר מידע” הוא אוסף נתוני מידע, המוחזק באמצעי מגנטי או אופטי והמיועד לעיבוד ממוחשב למעט אוסף לשימוש אישי או אוסף שכולל רק שם, מען ודרכי התקשרות.

לסיכום

יש לשים לב כי קבלת פטור מהשכרת הדירה (או תשלום מס מופחת של 10%) מהווה לכאורה ניכוי פחת ומקטין את שיווי הנכס במידה והנכס נמכר. על כן, על נישומים אשר צפויים למכור את הנכס (וחייבים במס שבח) לבחון את “הפסד המס” הנוצר כתוצאה מהשכרת הדירה.

מומלץ להיוועץ עם עו”ד המתמחה במיסוי מקרקעין על מנת לשקול את האפשרויות בטרם ביצוע עסקת מכר.

כותב המאמר : ליאב מלמד, עו”ד (חשבונאי), נייד. 050-6789898, פקס. 03-6565002;

–  אין באמור לעיל כדי למצות את מגוון הסוגיות העולות בכל מקרה ומקרה, ואנו ממליצים לא להסתפק באמור, ובכל מקרה להסתייע בייעוץ משפטי –