רישום נכס בטאבו | המדריך המלא לרישום דירת מגורים או קרקע בטאבו

  • ע״י:עו"ד ליאב מלמד (חשבונאי)

 

 

 

 

לחץ כאן לייעוץ ראשוני חינם

 

רישום נכס בטאבו | המדריך המלא לרישום דירת מגורים או קרקע בטאבו

האם אתם נמנים עם בעלי הנכסים בישראל או בדיוק עושים צעדים ראשונים בדרך לשם? יש כמה דברים שהיינו רוצים שתדעו לפני שאתם מתחילים בתהליך; מאות אלפי בעלי דירות בישראל אינם מודעים לכך שזכויות שיש להם בנכס אינן רשומות כראוי בטאבו (אגף רישום והסדר מקרקעין) וזאת למרות שחתמו על חוזה רכישה תקין ולמרות ששילמו הון עבורו.

בתור התחלה, כדאי שתכירו את הגוף שמולו יש להתנהל;

מי הוא ‘טאבו’?

טאבו הינו הכינוי הרישמי לאגף הרישום והסדר מקרקעין בישראל, אשר עוסק בכל הקשור לניהול ורישום זכויות במקרקעין במדינה. לשכת רישום מקרקעין אחראית על ניהול פנקסי המקרקעין, התעודות והמסמכים ששימשו יסוד לרישומי נכסים. בלשכות הרישום נרשמות עסקאות ופעולות בפנקסי המקרקעין, כדוגמת עסקאות מכר, חכירות, הערות אזהרה, ירושות, משכנתאות, פעולות תכנון, זיקות הנאה, זכות קדימה, צווים של בתי משפט ועוד.

מעבר להגדרה הפורמלית של ‘טאבו’, זוהי גם הבדיקה הראשונה שקוני הנכס צריכים לעשות בכדי למנוע את אחד מהמצבים הבאים – רכישת נכס או נספח שלא רשום, “שלא יפילו אותם בפח”, רכישת נכס שאינו מוגדר כדירה, רכישת דירה עם חריגות בנייה ועוד. הטאבו משמש כתעודת הזהות של הנכס, כלומר – מקריאה שלו תוכלו לעשות התאמה בין החוזה עליו חתמתם לבין המצב שקורה בפועל, הן אם מדובר בזהות הבעלים והן אם מדובר בפרטי הנכס עצמו.

רישום זכויות בטאבו

רישום בטאבו, משמעו רישום הזכויות בלשכת הרישום והסדר מקרקעין; תהליך עסקת מקרקעין מסתיים ברישום בטאבו על המוגדר בחוק. משמעות הרישום בטאבו של בעלות על נכס היא כי החתום הינו הבעלים היחידים של הנכס, והוא יכול לעשות בו כרצונו וככל העולה על רוחו, כמובן בכפוף להגבלות כאלו ואחרות על פי חוק ודין.

בקשת הרישום בטאבו מבוצעת על ידי בעל הנכס או הקבלן שבנה אותו מול לשכת הרישום האזורית, בהתאם למיקומו של הנכס. אם טרם נרשמו זכויות בעלות על הנכס בטאבו מפני שטרם הושלם הליך הפרצלציה (חלוקת המקרקעין באמצעות מודד מוסמך, גאודט, ליחידות ‘רישום בטאבו’) או טרם נרשם בפנקס כבית משותף – אזי מתנהל בדרך כלל רישום זכויות על הנכס אצל הקבלן או היזם שמכר את הנכס, והם משמשים כחברה משכנת עד לתום ההליכים. הליך זה קרוי “מעין טאבו” או “טאבו קטן” – בו רשומים כל פרטי הנכס ובעליו ועל פיו מוצאים אישורי זכאות.

  • אז אחרי שלב ההיכרות עם הגוף האחראי על בעלות נכסים, נמשיך לתנאי הראשון שיש לדעת בעת רכישת נכס – לא משנה על איזה מסמך חתמתם, אם הנכס אינו רשום על שמכם באגף רישום והסדר המקרקעין – אינכם בעלי הזכויות בו; החוזים אינם מהווים ראיה רשמית שהנכס שרכשתם אכן רשום על שמכם. הבעיתיות העיקרית שנוצרת היא שבמקרים מסויימים ניתן יהיה לעקל, להעביר את הבעלות על הנכס או למכור אותו לגורם אחר.

  • הדבר השני, חשוב לא פחות, הוא יסודו של חוק המקרקעין בדבר: חוק המקרקעין קובע כי אין מסתיימת עסקת מקרקעין אלא ברישום בטאבו; זאת על פי הלכה משפטית מוכרת.
    ניתן להכריז על סיום עסקה רק לאחר שבקשת רישום הנכס בטאבו אושרה.
    שלבי תהליך בקשת רישום בעלות בטאבו בנקודות:
    ביצוע רישום עסקה במקרקעין בפנקסי המקרקעין > פניה לטאבו לצורך תיעוד זכויות הבעלים בנכס > רישום בלעדי של בעלים וזכויותיו בנכס;

    בהעדר רישומים פורמליים בטאבו, יהיה על בעל הנכס להוכיח את זכויותיו באמצעות בית משפט.

  • השלב השלישי והאחרון בתהליך עסקאות מכר של מקרקעין הוא רישום נכסים בטאבו – רק לאחר אישור בקשת הרישום ניתן להכריז על סיום העסקה. יש אין ספור מקרים בארץ שבהם רוכשי דירות (במיוחד בפרוייקטי מגורים משותפים) אינם מבצעים רישום בעלות בטאבו, מה שאומר שהדירות נשארות בידי הקבלנים.

אילו זכויות ניתן לרשום בלשכת הרישום והסדר מקרקעין?

ישנם כמה סוגי רישום זכויות של נכס:

> זכות בעלות – רישום הזכויות בטאבו כבעלים.

> זכות חכירה – שכירות ממנהל מקרקעי ישראל בד”כ לתקופה של 49 שנה או 99 שנה. חכירה יכולה להיות רשומה בטאבו ו/או במנהל מקרקעי ישראל.

> זכות שכירות – שכירות לתקופה מעל 5 שנים ובה ניתן לעשוש שימוש בנכס לזמן מוגדר מראש בחוזה.

 

בחוק הישראלי מוגדרים חמישה סוגי זכויות מקרקעין אותם ניתן לרשום בטאבו:

1 – הזכות החזקה ביותר בתחום זכויות מקרקעין היא הזכות לבעלות על נכס. בעל זכות זו יכול לבצע בנכס כל סוג של עסקה חוקית, מבלי להידרש להציג הסכמתו של גורם נוסף בדבר.

2 – משכנתא היא שיעבוד של מקרקעין על ידי בעל הזכויות בה לטובת אחר, כשבדרך כלל נרשמת משכנתא לטובת בנק על מנת להבטיח את החזרה של הלוואה שניתנה לבעל הזכות.

3 – שכירות היא זכות להחזיק במקרקעין תמורת תשלום; את הסכם השכירות מעגנים במסמך רשמי בין בעל הנכס (להלן ‘המשכיר’) לבין השוכר ובו מגדירים את חובותיהם וזכויותיהם של שני הצדדים.

4 – זיקת הנאה היא זכות להשתמש במקרקעין בהתאם לזכות ו/או בהתאם להסכם בין הצדדים.

5 – זכות קדימה הינה זכות אשר ניתנת לאדם שאינו בעלי הזכות במקרקעין להיות הראשון לו תוצע הזכות לקנות את הנכס המדובר. יש לציין כי אין זכות זו מחייבת את בעל הנכס למכור אותה.

 

אם לא תרשום, איך תזכור?

אם עד כה לא קיבלתם את הרושם שמומלץ לרשום את זכויות הבעלות בטאבו, הרי לפניכם הסיבות מדוע חשוב לרשום את זכויות הבעלות באגף הרישום והסדר מקרקעין.

  1. הרישום בפנקסי המקרקעין של המדינה מעניק תוקף סמכותי לקיום זכויות בעלות על נכס – הלכה למעשה. זה צריך להיות אינטרס אישי שלכם ובראש סדר העדיפויות יש לציין, שלאחר רכישת נכס זכויות הקניין והבעלות שלכם עליו תהיינה רשומות.

  2. רישום הזכות על בעלות בנכס הינו תנאי הכרחי להעברת בעלות; על כן, רישום זכויות מסודר וחוקי בנוכחות עורך דין מעלה את ערך הנכס (ניתן להעביר את הזכויות בו במהירות יחסית ומהווה חיסכון בזמן ובהוצאות).

  3. אולי אחת הסיבות המשמעותיות ביותר עבור קונה הנכס – רישום זכויות מקצר הליכים ומעניק הקלות בקבלת משכנתא בכל בנק בישראל.

יש לנו סוד קטנטן לשתף אתכם בו: מבדיקה מדוקדקת ברישומי לשכות הטאבו ורישומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולים הנתונים כי מאות אלפי דירות בישראל אינן רשומות בטאבו (להוציא את נתוני הדירות באזור יהודה ושומרון וכן דירות עמידר ועמיגור, שאינן רשומות על שם הרוכש). נתונים מצטברים ממשרדי הלשכה לרישום והסדר מקרקעין מעידים כי בשנים האחרונות יש ירידה של 20%-25% ברישום מקרקעין – גם בקרב בעלי דירות חדשות וגם בקרב בעלי דירות יד שנייה. ממשלת ישראל עושה מאמץ לקדם את הליכי הרישום של דירות רבות בטאבו, וכיום הממשלה מטילה את האחריות על הקבלנים. כחלק ממאמצי הממשלה לקדם נושא זה, הועבר במרץ האחרון חוק על פיו מחויב הקבלן לרשום את הדירות שמכר על שם רוכשיהן בטאבו, בתוך שנה מיום רישום הפרצלציה. במסגרת מאמצים אלה נרשמו מעל 200,000 יחידות דירות, ומספר דומה של יחידות מצוי בשלבי רישום שונים.

הסיבות לעיכוב רישום בעלות בטאבו

המקור לבעיות ברישום בעלי נכסים הוא בדרך כלל סיבוכים בירוקרטים מול גורמי מנהלה שונים אך לא זאת בלבד:

  • בירוקרטיה – אז כמו שציינו כבר, הסיבה העיקרית שבגללה מתעכב רישום בעל נכס בטאבו, בעיקר מול מינהל מקרקעי ישראל, המעכב פעמים רבות הליכי רישום בטאבו בשל זמן תגובה איטי במיוחד.

  • בעיות תכנון ופרצלציה (חלוקה מחדש של מגרש אדמה משותף לכמה בעלים, עבור חלקות המיועדות לבנייה) – במקרים רבים מתברר כי הקרקע עליה נבנה הבניין החדש לא עברה תהליכי פרצלציה לסוגיה, תהליכים שעלולים להימשך שנים ארוכות. התוצאה המרה היא דיירים חדשים הרוכשים נכסים בבניינים הנ”ל ואלה מוצאים כי אינם יכולים לרשום את בעלותם על הדירה בטאבו עד שיושלמו תהליכי רישום הקרקע. בעיות נפוצה נוספת שקורות אל מול הקבלנים היא שקבלנים רבים דוחים את רישום הנכס בטאבו ובכך מותירים את רוכשי הדירות ללא רישום בעלותם על הדירה. ישנם גם קבלנים שלא השלימו את בניית הבניין (לדוגמא לא כללו בו חניון כפי שהתחייבו) דבר שאינו מאפשר רישום בעלי דירות עד לסיום הבניה.

  • עיכובים של הרוכשים – אם נשים רגע את תקלות הקבלנים בצד, במקביל אליהן מתרחשות תקלות במישור אחר: הרוכשים – ישנם רוכשים המתעכבים בפניה אל לשכת הטאבו מסיבה כזו או אחרת, מה שמציב אותם בפני סיכונים. כך לדוגמא, רוכשים שהתעכבו מספר שנים בפניה למשרדי הטאבו, מצאו כי הקבלן פשט את הרגל, והותיר אותם ללא טופס 4 (טופס אכלוס), הנדרש לביצוע הרישום.

  • חובות מס שבח וכן חובות לרשות המקומית – אולי הסיבה הלגיטימית ביותר לעיכוב, אך גם כאן מומלץ להיות עם יד על הדופק ולברר האם העיכוב מוצדק או שיש דרך לפתור אותו בקלות.
    גם אם מדובר בחובות שמקורם מוטעה, או שמדובר בחוב ששולם בעבר – כל עוד לא עודכן במחשבי הרשויות שהעניין סודר, לא יוכל בעל נכס להשלים את הליך הרישום בטאבו. עם זאת, על מנת לנסות לפתור סעיף זה, המליצה הממשלה כי בעת ביצוע עסקת מקרקעין יעביר המוכר לרשות המיסים עד 15% מהתמורה שקיבל, כפיקדון כנגד המיסים שעוד לא שולמו. חוק זה טרם אושר.

 

נכס שאינו רשום בלשכת רישום והסדר מקרקעין בישראל (טאבו)

לא צריך להיות חכם גדול כדי להבין שכאשר בבעלותך קניין גדול שכזה – כדאי מאוד שיהיו לזה הוכחות. הבעיה העיקרית בהעדר רישום בעלות על נכס בטאבו היא הקושי להוכיח כי אכן מדובר בנכס שנמצא בבעלותכם.

בין אם מדובר בהגשת בקשה לקבלת משכנתא על הנכס, או על אחת כמה וכמה אל מול רוכשים עתידיים של הנכס (ליום שבו תרצו להעביר אותו הלאה) – תצטרכו להציג לצד השני את זכאותכם לבעלות על הנכס ובאין המצא מסמכים המאשרים זאת – אתם במבוי סתום.

אולי מעט מיותר לציין זאת, אך נוסיף ונאמר כי מעטים הם הקונים המוכנים לקחת סיכון ולרכוש דירה שאינה רשומה בטאבו על שם בעליה – קונים אלה חשופים לתרגילי עוקץ ומרמה, ולמעשה הם אינם יכולים לרשום הערת אזהרה על הנכס (הסבר מפורט בהמשך) והתוצאה? – קושי אמיתי של בעלי הנכס למכור אותו, ירידה משמעותית בערכו של הנכס או גרוע מכך, ריביות גבוהות יותר בעת לקיחת משכנתא כנגד שיעבוד הדירה.

נקודה נוספת היא עלויות הטיפול של עורך – דין בנכס שאינו רשום בטאבו; כמו שבטח תיארתם לעצמכם, מדובר בעלויות גבוהות יותר, כמו גם עלויות הבדיקה של רישומי הנכס הקיימים והאחרים – שכן, מדובר בעבודה קשה יותר. על כל אלו, יותר מאשר נמליץ ונאמר כי הרישום בטאבו הוא יותר מהמלצה, מדובר בחובה של ממש עבור מי שקיימת דירה בבעלותם.

עסקאות מקרקעין ביהודה ושומרון

עסקאות מקרקעין באזור יהודה ושומרון שונות מעסקאות בחלקים אחרים בארץ, בהן הנכסים רשומים בלשכת רישום מקרקעין; מדובר בעסקאות מורכבות אשר מתאפיינות בבדיקות משפטיות מעמיקות וייחודיות.

השוני בין העסקאות נובע מעצם העובדה כי נכסי מקרקעין באזור יהודה ושומרון אינם רשומים בלשכת רישום מקרקעין (“טאבו”) ולרוב רשומים במנהל האזרחי – הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי. הרכוש הממשלתי הנטוש נמצא בבית אל או תחת חסותם של ההסתדרות הציונית – החטיבה להתיישבות יהודית הממוקמת בבנימין;

מכיוון שחסרים רישומים בטאבו בשטחי יהודה ושומרון –  במקביל לרישומים במנהל האזרחי מנהלים את רישומי המשכנתאות בדרך כלל על ידי חברות משכנות הפועלות בחלק זה של הארץ.

רישום במנהל או בהסתדרות הציונית מהווה מעין תחליף לרישום בלשכת רישום מקרקעין אך אצל גופים אלה לא ניתן לרשום “הערת אזהרה” כנהוג בטאבו. בצורה תחליפית, בעסקאות מסוג זה נרשמת “מעין הערה” אך היא אינה מהווה את ההגנה הרצויה כמו בעסקאות מקרקעין שנרשמות בלשכת רישום והסדר מקרקעין – לכן יש לרשום לכל הפחות גם משכון במשרדי רשם המשכונות.

כפי שהסברנו לעיל, קניית בית ביהודה שומרון, טומנת בחובה סיכונים העולים בהרבה על קניית נכס מקרקעין אשר רשום בלשכת רישום מקרקעין, ולפיכך מצריכה ליווי של מי שבקיא היטב בתחום. אנחנו ממליצים לפנות למשרד עורכי דין המתמחה בעסקאות מקרקעין באזורי יהודה ושומרון, לרבות בישובים: אריאל, ברקן, עלי זהב, נופים, יקיר, קדומים, אלקנה, בית אריה, שערי תקווה, עלי, לשם ועוד.

 

השלבים לרכישת דירה, צעד אחר צעד
עסקת רכישת דירה חייבת להיות מתועדת בכתב על ידי חוזה ולא בעל פה, זאת בהתאם לחוק המקרקעין לישראל. לאחר ששני הצדדים חתמו על הסכם רכישת הדירה הרשומה בטאבו, יש לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה (נרשמת בדרך כלל תוך 2 ימי עסקים ויש להגדיר אותה כ’הערת אזהרה’). הערת האזהרה הנ”ל מהווה התחייבות לחתימת עסקה ומתריע בפני רוכשים פוטנציאליים מעוניינים כי בוצעה עסקת רכישה בנכס זה.

ביצוע רישום נכס בטאבו

רישום ב”טאבו” – לשכת רישום המקרקעין, הוא אחד מהדברים החשובים ביותר שצריכים להיעשות בעת רכישת דירה; את הרישום יש להתחיל בבקשה כתובה הנשלח לאחת מ-12 לשכות הרישום האזוריות על גבי טופס בצירוף מכתב נלווה.

בקשה לרישום מקרקעין: בקשה לרשום הדירה על שם הרוכש; ניתן להסתפק בחתימת המוכר על הבקשה.

לבקשת הרישום יש לצרף את המסמכים הבאים:

  • אישורי תשלום מיסים או פטור מהם (מס שבח, מס רכישה)
  • אישור מהרשות המקומית על העדר חובות ועל תשלום היטלי השבחה
  • 5 העתקים של שטרי מכר חתומים
  • עותק מקורי של הסכם המכר חתום
  • נסח טאבו.
  • אישור על תשלום האגרה – הגשת הבקשה כרוכה בתשלום אגרה בסכום המשתנה לפי סוג הפעולה הדרושה לכם.

במידת הצורך תתבקשו לצרף גם ייפויי כוח, אישור ממנהל מקרקעי ישראל, מסמכי משכנתא ו/או אישורים נוספים.


פירוט מסמכים נדרשים לביצוע רישום דירה בטאבו

#  אישור מס שבח ומס רכישה – מס שבח מעיד כי למוכר אין חובות במיסוי מקרקעין בגין המכירה בשל פטור או לחלופין כי בוצע תשלום. מס רכישה מעיד כי הרוכש שילם את מס הרכישה או קיבל פטור ממנו (בהתאם למדרגות מס).

#  אישור הרשות המקומית – אישור המופנה ללשכת הרישום והסדר מקרקעין, המעיד כי אין חובות בעירייה בגין ארנונה, מים והיטל השבחה.

#  שטרי מכר (שטר העברת זכות שכירות בחכירה) – שטר בו פרטי הדירה להעברת זכויות הבעלות עליה לרוכש. לאחר רישום הדירה ע”ש הקונה, הקונה יקבל לידיו העתק מקורי משטר המכר חתום על ידי הטאבו; מסמך זה מהווה אסמכתא רשמית לביצוע רישום הדירה על שם הקונה.

#  אגרה – יש להציג אישור תשלום אגרה בגין רישום פעולה בטאבו ורישום משכנתא. ניתן לשלם בדרך הישנה במשרדי לשכת הרישום והסדר מקרקעין או בקלות באתר האינטרנט שלהם.

# שטר משכנתא – במידה והרוכש נעזר במשכנתא למימון רכישת הדירה – עליו לבקש מבנק המשכנתאות שטר המציג אישור בגין פעולה זו.


# העתקי תעודות זהות של שני הצדדים, הן המוכר והן הרוכש.


# כמו כן, ישנן מסמכים נוספים במקרים ספציפיים, כמו שכבר ציינו מעלה.

הרישום בטאבו חשוב לרוכשים, בעלי הדירה החדשים. הוא מהווה אסמכתא חוקית שרוכשי הדירה הם אכן בעלי הנכס, שהנכס מכיל כך וכך הצמדות, שטחים וכו’. דירה שלא רשומה בטאבו היא דירה בעייתית וזה יתבטא במחיר הנכס, בבעייתיות למכור את הנכס ועוד. הרישום גם חשוב לצורך קבלת משכנתא – אי אפשר לקבל משכנתא אם הדירה לא רשומה בטאבו (או במנהל האזרחי במקרה של יהודה ושומרון).


רגע לפני שאתם רצים לבצע רישום בטאבו, אנחנו ממליצים לכם לוודא שהרישום הקיים בטאבו אכן תואם את רכישת הנכס שביצעתם. בדיקת הטאבו הקיים של הנכס היא הכרחית כדי להימנע ממצב שאתם משלמים עבור דירה אבל מקבלים דירה עם חריגות בניה או גרוע מכך – מחסן שאינו ראוי למגורים ועוד; הקפידו לברר את הפרטים הבאים:

  1. ראשית, יש לוודא שהדירה רשומה על שם המוכר.
  2. שנית צריך לוודא שבטאבו מצויין כל מה שכוללת הדירה – שטח, שימוש בשטח, ופירוט תב”ע (תוכניות בניין עיר) בכללי.

 

נסח טאבו

את נסח הטאבו ניתן להוציא גם באינטרנט. מה שאתם צריכים כדי להוציא את הנסח אלו פרטים טכניים של הנכס המתבקש – מספר גוש, חלקה, מספר תת חלקה.

את הפרטים האלו אתם אמורים לקבל מהמוכר, וכן דרך איתור באתרי לשכות הטאבו, ברשויות המקומיות, ועוד. כך בעצם תוודאו כי כתובת הדירה תואמת את מספרי הגוש והחלקה הרשומים בנסח הטאבו. כלומר, זה לא מספיק ללכת עם המספרים של הגוש והחלקה, צריך גם לוודא שהם אכן הנתונים הנכונים של הדירה.

קיימים 3 ניסוחי טאבו עיקריים בארץ  –

> נוסח מרוכז: נוסח המפרט מידע רישומי של כל בעלי הדירות בבניין משותף;  

> נוסח רגיל: נוסח המספק מידע רישומי של דירה ספציפית מבוקשת.

> נוסח היסטורי: נוסח שבו מידע רישומי של כל שרשרת הבעלות שהדירה עברה מאז רישומה בטאבו ועד ליום הפקת הנוסח.

מה כולל נוסח הטאבו?

  • בחלק העליון של נוסח הטאבו יהיו רשומים הפרטים היבשים של הנכס המדובר: מספר גוש, חלקה ותת חלקה. חשוב לשים לב שיש מקומות בלי “תת חלקה”. הסיבות לכך נעוצות בעובדה כי ייתכן שהבניין אינו רשום כבית משותף בטאבו, לכן בהתאמה הדירה שאתם מעוניינים בה, אינה רשומה בטאבו – לא כבעלות ולא כחכירה.
    זה עדיין לא אומר שלא ניתן לקנות את הדירה; אבל זה כן אומר שיש צורך לבדוק ולקבל אישור זכויות המוכר על ידי רשות מקרקעי ישראל או החברה המשכנת (עמידר, לדוגמא) – שכן היא זו שבנתה את הבניין, שיכנה את הדיירים והיתה אחראית על רישום הדירות שלהם בטאבו.

    אפשרות נוספת לאיתור המידע – אצל עורך הדין שייצג את החברה המשכנת בעת ביצוע הפרוייקט.

  • מתחת לפרטי מספור גוש, חלקה ותת חלקה, יופיע תיאור הנכס, לרבות סוג הנכס – דירה, בית פרטי, מסחרי, מחסן וכו’, וכמו כן יצויינו גם קומה, שטח, חלקים משותפים ועוד.

  • מיד לאחר מכן, מופיעה שורת בעלות, שם ותעודת זהות. חשוב לשים לב איך בדיוק רשום המוכר – כבעלים או כחוכר? חוכר זה לא בדיוק בעלים, כמו שכבר ציינו מעלה; הוא קיבלת זכות על הנכס ל-49 שנה או 99 שנה (בחלק מהמקרים מדובר בסוג של בעלות, אבל לא בכל מצב).

  • בחלקו הבא של נוסח הטאבו מופיעות גם הצמדות על הנכס, כשלרוב מדובר בהצמדות שהן חלק מהרכוש המשותף כגון – גינה, מחסן, חניה, ממ”ד וכו’ שהוצמדו בטאבו לדירה המסוימת.

הערת אזהרה על גבי נוסח הטאבו

דבר ראשון לפני חתימת חוזה רכישה: חשוב לוודא שהנוסח נקי מהערות אזהרה.

מדובר בהערה המזהירה רוכשים פונטציאליים שהביעו עניין בדירה – על התחייבות של בעל הנכס לעסקה שבוצעה אל מול רוכשים פוטנציאליים נוספים. כלומר, ברגע שאתם חותמים על חוזה (כמובן רק לאחר שווידאתם שנוסח הטאבו נקי מהערת אזהרה) – עליכם לרשום הערת אזהרה, המציגה את התחייבות שני הצדדים לעשיית עסקה; הערת האזהרה נרשמת לטובת הקונה העתידי בכדי לצמצם את האפשרות של מכירה כפולה. הערת אזהרה מקנה לקונים עתידיים ביטחון וראש שקט יחסית (חשוב לסייג – אין זה ביטחון מוחלט) שלא יעשו שינויים ברישום הנכס.

בנוסח הטאבו יכולות להיות הערות נוספות כגון הערת מעבר – שזה בעצם זכות למעבר בשטחי המבנה/ דירה, הערה בקשר להעברה לזרים (לא ניתן למכור דירה לתושב חוץ) ועוד; כמו כן, מופיע בנוסח הטאבו רישום על משכנתא קיימת בדירה, עיקול, שעבוד הדירה וכו’.


לא תאמינו: אבל יש שמוכרים דירה פעמיים. הזהרו!

מה קורה אם מוכר הדירה מכר לכם ומיד לאחר מכן מכר לאחר – האם זה בכלל אפשרי?  ובכן, יש מצבים כאלו, וזו בהנחה שלא נרשמה הערת אזהרה על הדירה. על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין – “התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב – זכותו עדיפה”. זו הוראה חשובה ביותר, והמסקנה המתבקשת – אסור להתמהמה  – לרשום מיד הערת אזהרה והערה זו צריכה להיות הבסיס לעסקה – אין הערה אין תשלומים, כי בפועל ייתכן מצב שאם רכשתם ולא רשמת הערת אזהרה, המוכר ימכור בשנית את הדירה ואם הרוכש רכש בתום לב, יש לו עדיפות עליכם – ודוגמה: רוכש ראשון רכש דירה ממוכר אך טרם השלים את רישום על שמו בטאבו (יש בידיו זכות חוזית) ולאחר מכן אותו מוכר מכר את אותה דירה גם לרוכש שני. רוכש שני רכש את הדירה בתום לב, בתמורה ורשם הערה בטאבו, במקרה כזה הרוכש השני גובר על הרוכש הראשון מכיוון שפעל בתום לב. הדירה רשומה על שמו בתום לב, ויש לו זכות קניינית הגוברת על הזכות של הרוכש הראשון. החתימה על החוזה היא זכות קניינית, אבל רישום הדירה מהווה זכות קניינית שגוברת על הזכות החוזית, ולכן הרוכש השני (בהנחה ופעל בתום לב) גובר על הרכוש הראשון.

לאחרונה התקבל פסק דין בבית המשפט העליון עם משמעות מאוד גדולה ביחס להערת האזהרה בנסח הטאבו –  נכון, הערת אזהרה היא קריטית לרוכשים; ונכון, הטאבו עצמו הוא לא בהכרח מספר את כל הסיפור על הנכס (וצריך לבדוק במקומות נוספים לרבות היתר הבנייה), אבל  מסתבר שגם רישום הערת אזהרה לא תמיד מספיק כדי להבטיח את הנכס ולהבטיח שלא ימכרו את הנכס לאחר.

בית המשפט העליון התייחס לשאלת ביצוע שתי עסקות מקרקעין על אותה קרקע. בעסקה הראשונה, שבוצעה לפני 40 שנה, הרוכש לא רשם הערת אזהרה בטאבו. בשלב מאוחר יותר, ולאחר שמתו  המוכר והקונה ­ נמכרה הקרקע על ידי ביתו של המוכר. הבת לא ידעה על העסקה המקורית, והיא מכרה לצד לא קשור , שרשם הערת אזהרה.

אבל למי שייכת הקרקע? לרוכש הראשון (שבינתיים מת) או לרוכש השני? בית המשפט נדרש לקבוע איזו משתי העסקאות על הקרקע היא בעצם העסקה התקפה ואיזו עסקה צריך לבטל. השופטים קבעו שהקונה הראשון של הקרקע, שלא רשם הערת אזהרה, איבד את זכותו בקרקע. ככה גם עולה מפסקי דין אחרים ובכלל – ההלכה היא שהערת אזהרה מבטיחה שלא יהיה ניתן למכור את הנכס לאחר, ומקנה עדיפות במקרה והנכס נמכר פעמיים.

עם זאת, חשוב להבהיר שכנראה אין אף פעם עסקה בטוחה –  החוק קובע כי בעסקת מקרקעין הבעלות עוברת לידי הרוכש רק בגמר רישום הנכס על שמו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). עד לשלב הרישום הסופי, כל מה שיש לרוכש זאת התחייבות חוזית של המוכר, אבל הרוכש אינו הבעלים של הנכס. 

בית המשפט העליון הדגיש בפסק דין זה כי יש לנקוט גישה מחמירה כלפי מי שלא פעל לרישום הערת אזהרה במשך שנים ארוכות. עם זאת, בית המשפט ציין כי אי רישום הערת אזהרה אינו מוביל בהכרח לתוצאה של העדפת העסקה המאוחרת יותר. כך למשל – במצב שבו הרוכש בעסקה השנייה, המאוחרת יותר, לא ביצע את העסקה בתום לב, אז המשמעות תהיה הפוכה ­ והעסקה הראשונה תהיה עדיפה.

 

מסתבר שלא מספיק רק לרשום את הדירה בטאבו..

דירה רשומה בטאבו – האם זה מספיק? מסתבר שרוכשי דירות לא צריכים להסתפק ברישום בטאבו!

רישום בטאבו זו לא חותמת כשרות, כפי שטועים לחשוב רבים וטובים מקוני הנכסים בארץ; אין הדבר בהכרח מעיד על תקינות נתוני הדירה. ישנם מקרים – ומסתבר שהם לא מעטים – שקיים בהם חוסר התאמה בין הרישום של הנכס בטאבו לבין היתרי הבנייה בפועל.

לא פעם נתקלנו במקרים בהם חדרי מגורים רשומים בהיתרי הבניה של הרשות המקומית כמחסן, חנות או חדר כביסה מבודד ואילו בנוסח הטאבו הם רשומים כחלק מהדירה. במקרים אחרים חזינו בקומת עמודים שנסגרה בניגוד להיתר הבנייה, רשומה בטאבו כדירה או כמועדון דיירים; בטאבו יכולה להופיע קומת מגורים שלמה, המוגדרת בחוק כחריגת בניה מהאישור המקורי, בעוד שבתוכניות היתר הבנייה הקומה הזו כלל לא מופיעה.

חוסר ההתאמה הוא בין היתר הבנייה לרישום בטאבו, ובמקרים מסוימים גם קיים חוסר התאמה בין המצב בפועל לבין הרישום. בקיצור בלגן שלם, והבלגן הזה מחייב אתכם, בתור בעליו העתידיים של הנכס (ישירות או דרך עורך הדין שלכם) לעשות בדיקות נוספות הכוללות את תשריט הבית המשותף ואת היתרי הבנייה של הנכס. אם לא תעשו זאת אתם עלולים להימצא במצב בעייתי – יש לכם דירה שחלק ממנה רשום כמחסן, לצורך הדוגמא; אזי כל עוד אתם גרים שם אולי אין בעיה, אבל ברגע שתגיעו לנקודה בה תרצו למכור את הנכס תתקלו במכשול. מעבר לכך, במידה והבנקים מגלים זאת, הם עלולים שלא לאפשר לקיחת משכנתא.

זה אולי נשמע מוזר אבל מדובר על אלפי דירות כאלו, אולי אפילו רבבות; לרוב זה קורה בבתים פרטיים, דירות קרקע ודירות בקומה האחרונה (קרי פנטהאוזים) וחשוב מאוד שהרוכש יעשה את כל הבדיקות כדי לדעת שמה שהוא משלם עבורו זה אכן מה שהוא יקבל בפועל (גם בהתאם להיתר בנייה).

המצב הזה נוצר בעת בניית הבניין ורישומו המקורי בטאבו; ברבים מן המקרים פשוט מדובר בחריגות שהקבלנים הסתירו. בפועל, הקבלן או עורך הדין מטעמו משייכים כל דירה לבעלות עליה בפנקס הבתים המשותפים, כשבנוסף מופיע בטאבו התשריט הכללי של הבניין. ברגע שנותנים לדיירים את זכותם אזי כל דירה כבר משוייכת לבעלים ספציפיים.

כאשר רושמים את הבית המשותף – המפקח מטעם הטאבו אמור לקבל תשריט של הבניין, כאשר הוא יכול להסתמך על תשריט חתום ומאושר על ידי העירייה, או וכך קובע החוק –  הוא יכול להסתמך על “כל תשריט אחר שמניח את דעתו”. ואז מגיעה השאלה המתבקשת –  מה זה “כל תשריט אחר”? זאת בעצם הבעיה הגדולה, וזו לא טעות של הקבלנים והמפקחים! יש כאן טעויות לכאורה שנועדו להכשיר נכסים לא חוקיים..

המשמעות של “תשריט אחר” יכולה להיות תשריט של האדריכל או המהנדס; תשריט שמבטא בפועל את המצב, אבל המצב בפועל לא חייב להיות בהתאם להיתרי הבנייה. אם רוצים לעשות את זה נכון וברור יש צורך לעבוד על פי תשריט של העירייה – זה לרוב המצב התקין של המבנה על פי היתרי הבנייה שניתנו. אבל אם מראש עובדים על תשריט אחר, לא מתבצע פיקוח תקין על תהליך הבניה שלא לדבר על הרצון והכוונה לבדוק חריגות, אלא בדיוק הפוך – להכשיר חריגות בנייה.

ברגע שעובדים לפי תשריט של אדריכל או מהנדס, וזה מוגש לטאבו, אז כמובן שייתכנו סתירות וחוסר התאמות בין המצב בטאבו לבין היתרי הבנייה.

המצב הכי נכון הוא שהמפקחים עבדו רק מול תשריט של מחלקת התכנון בעירייה, הוראה כזו עדיין לא נקבעה אבל בינתיים התווסף תיקון לרישום בטאבו ובבתים שנרשמו אחרי שנת 2011 יש להסתמך על תשריט של מחלקת תכנון אחרת תהיה אזהרה / תמרור אזהרה. אבל, זה לא פותר את הרישום של בניינים לפני 2011, וזה גם לא פותר את הבעיה כולה כי עדיין אפשר להסתמך על תשריט אחר, רק שתהיה אזהרה. לא כולם מבינים את משמעות האזהרה, ולכן חשוב לבחון את נסח הטאבו על אזהרותיו השונות, ואם לא מבינים לפנות למומחים – עורכי דין ושמאים. אבל למה רק משנת 2011 ולמה לא הלכו עד הסוף וחייבו תשריט של רשות התכנון? לא ממש ברור, חוץ מהעובדה הפשוטה שבישראל של שנות ה-50, היה בלגן שלם בתחום רישום הדירות, והבנייה בשטח גברה על היתרי בנייה, תשריטים, ורישומים בטאבו. היתה דירה של 200 מטר למרות שההיתר הוא ל-100 מטר. אז מה? זאת הדירה. וככה זה נמשך, ורק לאחרונה מנסים לעשות בזה סדר. אגב, שכונה גדולה – שכונת התקווה עדיין לא רשומה בטאבו, ורק עכשיו עריית תל אביב עושה סדר ברישום ויוצאת לפרוייקט גדול, אבל בדרך יהיו שאלות גדולות – נכסים שצצו ולא היו רשומים בשום מקום, ואין להם זכר בשוק מקום, האם צריך להכשיר אותם? הרי ברור שמישהו עשה פה קופה, בנה ובנה ובנה, ועכשיו כמה עשרות שנים אחרי מאשרים לו את הבנייה הלא חוקית? הנוהג הזה מסתבר היה כאן מאוד משמעותי במשך שנים רבות ובמקומות רבים. חבורה גדולה של קבלנים התעשרה מאוד מהחריגות האלו, רק חבל שיש רוכשים תמימים שמשלמים על זה עכשיו את המחיר. אז מה עושים?

לצד הבדיקה בטאבו, תבדקו את היתר הבנייה ואת התשריט של העירייה. רק ככה תוכלו להיות שקטים שאתם קונים באמת את מה שאתם רואים, ולא איזה מחסן בתחפושת של דירה.

הכנסת עורך דין לתמונה

בגדול, שלב רישום הנכס בטאבו הוא הצעד האחרון כשמדובר בעסקת מכר מקרקעין; אך עם זאת, מדובר בשלב החשוב ביותר בעסקה, שכן רק לאחר שהוא בוצע ניתן להכריז על סיום  העסקה והבטחת זכויות על שם בעל הנכס החדש.

בגדול, כל אדם יכול לבצע את הרישום לבדו וגם ללא עורך דין. אך הגשת בקשה לרישום בלשכות רישום והסדר מקרקעין עודנה תהליך מורכב, הדורשת ידע משפטי ונסיון בהגשת בקשות ובהתנהלות מול הלשכות השונות. הגשת הבקשה הינה הליך מוקפד אשר עובר ביקורות, אימותים ובדיקות יסודיות על ידי בעלי תפקידים בלשכה. מומלץ להגיש את הבקשה באמצעות עורך דין המתמחה בהגשת בקשות והתנהלות מול לשכות רישום והסדר מקרקעין בפרט.

למה לערב עורך דין מקרקעין?

עורך דין בעל נסיון מתאים בתחום המקרקעין ידע כיצד לערוך בקשה לרישום וכיצד להתמודד מול כשלים בירוקרטיים ביעילות מירבית. מעבר לכך, עו”ד בעל ניסיון מתאים מכיר את נהלי הלשכות, שיטות העבודה ואופן הגשת הבקשות בפועל בלשכה המתאימה. ניסיון החיים מלמד כי יצוג של עורך דין בבקשות רישום בטאבו מגן על זכויותיכם ובנוסף יעיל ומקצר זמנים, כל שכן חוסך בעלויות כיוון שאי הגשת הבקשה כראוי כרוך בתשלומי אגרה נוספים.

אין הסיבה הזו צריכה להניע אתכם, אבל אולי כן לעניין אתכם: עלויות הטיפול של עורך דין בעסקת מקרקעין אשר הנכס המדובר בה אינו רשום בטאבו – הינן גבוהות יותר. על כן רישום נכס בטאבו אמנם מוגדר כהמלצה, אך היא גובלת בחובה אם אתם בעלים או עתידים להיות בעלים של נכס כאן בארץ.

לא אחת שמענו על סיפורים בהם אדם רכש דירה במיטב כספו, בכל חסכונותיו וגר בה כל חייו; לאחר עשרות שנים, בהם חיי חיים נפלאים וטיפח משפחה לתפארת – הלך לעולמו והותיר להם בירושה את דירתו האהובה. לצערם הגדול, במעמד הרכישה לא שכר אביהם את שירותיו של עורך דין לענייני מקרקעין ולא סיים את רישום הנכס בטאבו, מה שיוצר קושי רב באימות בעלות האב על הנכס והורשתו לצאציו בלשכת רישום המקרקעין.

שלא תטעו, לא כל האשמה מופנית כלפי הרוכשים במקרים של אי רישום נכס בטאבו; קיימים גם מקרים שהם תוצאה של רשלנות עורך הדין שליווה את העסקה, או גרוע מכך – במקרים רבים מתעכב רישום נכס מסויים בטאבו, לעיתים למשך זמן ממושך של עשרות שנים) בעקבות בירוקרטיות מנהלתיות ומורכבות של הסדר זכויות מקרקעין מול הטאבו הישראלי.

כבר ציינו מעלה מספר פעמים, אבל נציין שוב למקרה ששכחתם – על הקבלן חלה חובה לבצע רישום של הבעלים החוקיים של הנכס מיד בתום השלמת הפרצלציה אך לרוב אנחנו מגלים כי לא כך הדבר בפועל;

חובתו החוקית של הקבלן הינה לבצע את רישום הנכס בטאבו על שם בעליו לאחר השלמת הפרצלציה – ואולם – במקרים רבים מגלים רוכשי דירות (או בחלוף שנים – יורשיהם) כי הקבלן לא ביצע את חובתו וכי דירתם אינה רשומה בטאבו וכעת בחלוף השנים ולעיתים לאחר שהקבלן סגר את חברתו או פשט רגל ומסמכים רלוונטיים אבדו – קיים קושי בהשלמת רישום הנכס בטאבו.

 

לסיכום הדברים – אחרי הכל יש סיבה שמערבים עורך דין..


הבעיה העיקרית עבור בעלי דירות שהנכס שלהם אינו רשום על שמם בטאבו הוא קושי עצום להוכיח שהדירה או הנכס המדובר אכן בבעלותם. הבעיה הזו מוצפת אל פני השטח כאשר רוכשי הדירה נמצאים במעמד בגשת בקשה למשכנתא על הנכס וכמובן בפני רוכשים פוטנציאליים של הנכס לכשיחליטו למכור אותו.

ההיגיון הבריא של הקונים שמשקיעים את אחרונת האגורה שלהם ברכישת דירה מוביל אותם למסקנה מאוד ברורה – אין לקחת סיכונים ולרכוש דירה שאינה רשומה בטאבו על שם המוכר. אותם קונים פוטנציאליים שאינם עושים את הסקירה המטרימה הזו חשופים לתרגילי מרמה ועוקץ ויותר מכך – אינם יכולים לרשום הערת אזהרה על הנכס (אותה הערה שמכריזה על קונים עתידיים באמצע תהליך רכישה). לימים, כאשר ירצו למכור את הנכס יתקלו בקושי למוכרו, ירידה משמעותית בערכו או גרוע מכך – ריביות גבוהות יותר בעת לקיחת משכנתא כנגד שיעבוד הדירה.

בשורה התחתונה – אנחנו יודעים שהכנסת עורך דין לתמונה היא פעולה הכרוכה בהוצאה לא קטנה, אך ההוצאות והתסכולים הרגשיים שתחוו אם לא תנצלו את הליווי המקצועי המומלץ יעלו לכם יותר.

צרו איתנו קשר עוד היום והבטיחו את זכויות הרכישה שלכם על פי חוק!

ליעוץ משפטי מקצועי ומותאם אישית המבטיח את זכויות הרכישה שלכם על פי חוק – ניתן ליצור איתנו קשר באמצעות פרטי ההתקשרות באתר או באמצעות פניה מקוונת. נשמח לעזור בכל שאלה.

כותב המאמר : ליאב מלמד, עו”ד (חשבונאי), נייד. 050-6789898, פקס. 03-6565002;

–  אין באמור לעיל כדי למצות את מגוון הסוגיות העולות בכל מקרה ומקרה, ואנו ממליצים לא להסתפק באמור, ובכל מקרה להסתייע בייעוץ משפטי –

 

קטגוריות: משפט מסחרי
התקשרו עכשיו